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新乡seo:戴志锋:房贷建议转成LPR浮动及测算

来源:上饶新闻网 发布时间:2020-03-03 浏览次数:

  文/意见领袖专栏作家 戴志锋 贾靖

  房贷利率转换为LPR浮动后,中长期预计是下行趋势。转换后,房贷利率取决于5年期LPR(最优贷款利率)的变化。5年期LPR的趋势由三方面决定:政策利率/市场利率、房地产金融政策和银行的市场化加点。中长期看,政策利率随经济增速放缓是处于下降周期的,房地金融政策难进一步收紧,银行的加点在金融体系改革背景有调降空间。三种因素综合来看,都是推动5年期LPR下行的,所以建议个人选择LPR浮动利率方式。


新乡seo:戴志锋:房贷建议转成LPR浮动及测算

  房贷转为LPR后,能省多少钱? 假设贷款余额100万、贷款期限20年期,若未来LPR平均下行20bp,月还款额可以减少110元,总还款额可以减少2.6万元,在原有总还款基础上减负约1.6-1.7%。若LPR平均下行40bp,在原有总还款基础上减负约3.4%。

  房贷利率切换的操作指南。1)办理时间:2020年3月1日至8月31日,在这一时间内任何时刻转换均无差异;各家银行的办理时间有一定差异。2)办理方式:转换不用重签合同,只需修订利率条款;建议选择手机银行、网上银行进行办理。3)合同要素中可以修订的条款:利率定价方式、重定价周期和重定价日;其余要素均不作改变。

  地产金融政策最新跟踪:有边际放松迹象,总体是“托而不举”。从跟踪看,中央和地方处于博弈状态:中央还是保持定力,强调“房住不炒”;地方由于地产财政收支压力,在不断尝试放松。我们预计未来博弈的结果取决于经济。经济下滑在可控范围内,房地产政策是“托而不举”,适度放松,不刺激,政策定力强。如果经济下滑压力大,地产放松可能就会明显。

  地产政策对市场投资风格的影响。1、目前经济形势下,放松货币,基建托底经济是市场较为一致的预期;这种背景下,风险偏好提升是主逻辑,科技和券商是大方向,见我们春节期间报告《前瞻!疫情会对金融政策有什么影响?——政策传导投资》。2、政策如果出于经济下行压力过大,地产政策明显放松,部分货币会去房地产。这种背景下,地产银行股则会表现占优。

  风险提示事件: 疫情对实体经济影响超预期。


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  经济下行压力下,转换或为较优选择

  存量浮动利率贷款定价的转换原则:与5年期LPR挂钩。1)转换对象:2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的、参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不含公积金住房贷款)。2)选择一:转换为固定利率。即执行利率仍为当前合同下利率,当前贷款定价为原5年期贷款基准利率上浮或下浮一定比例(针对贷款期限在5年以上的商业住房贷款,下同)。3)选择二:切换为“5年期LPR+固定加点”的定价模式。后续合同执行利率均按此模式进行,初始加点数值确定为=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR(4.8%),可重新商讨重定价日,重定价周期最短为一年。4)未来房贷利率的变化取决于5年期LPR的变化。若进行切换,从最终结果看,为保证平稳过度,2020年重定价的住房贷款仍维持原利率水平,2021年及之后重定价日参照最近一期LPR进行重定价。即未来房贷利率的变化取决于5年期LPR的变化。

  5年期LPR的影响因素:政策利率/市场利率+房地产融资政策+银行的市场化加点。1、改制后的LPR(最优贷款利率)未来同时受到政策利率和市场利率的影响。发达的金融市场,利率传导模式遵循由货币市场向信贷市场与债券市场传导的规律,信贷市场与债券市场之间的紧密联系使利率在二者之间高效传导。通过商业银行更加多元化的、跨市场的资产配置行为,LPR 与Shibor、国债收益率曲线等货币市场、债券市场基准利率的相关性将进一步加强。2、5年期LPR(5年期以上的最优贷款利率)与我国房地产融资政策有关。5年期LPR是具有中国特色的,具有“结构性”货币特征:严控房地产,5年期LPR上升;放松房地产,5年期LPR下降。上个月,1年期LPR下降10bp,5年期下降5bp,就表明央行政策对房地产的态度:稳定房地产,但不刺激房地产。3、银行的市场化加点的长期空间则是取决于银行的内部资金成本。

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